국회입법조사처(NARS)는 지난달 26일 ‘신뢰받는 부동산 정책의 원칙과 과제’란 주제로 제5회 <시선과 논단> 포럼을 개최했다.
최근 4~5년간 부동산가격이 상승하여 국민들의 주거불안이 심화되고 있다. 현 정부는 출범 초기부터 25차례 이상 부동산 대책을 발표하여 부동산 가격 안정화를 도모했다. 정부는 부동산 공시가격 현실화 등을 통해 부동산 관련 조세(종합부동산, 재산세, 양도소득세, 취득세 등)의 부담을 높이기 위한 조치를 마련하는 한편 투기지역, 투기과열 지구 등을 지정하여 부동산 구입을 위한 대출을 억제하거나 금지하는 조치도 취했다. 또한 주택공급 측면에서는 3기 신도시건설, 도심 주택공급 확대(3080+) 등을 시행하고 있다. 그러나 정부가 의도한 만큼 주택 가격 안정이 달성되고 있지는 못하고 오히려 주택 가격 상승세가 지속되고 있으며, 규제를 받지 않는 지역의 부동산 가격이 상승하는 이른바 ‘풍선효과’도 발생했다.
이에 이번 <시선과 논단>에서는 “신뢰받는 부동산 정책의 원칙과 과제”라는 주제 하에 최근 부동산 가격 상승의 원인, 정부의 대응정책에 대한 평가와 향후 정책 방안을 모색하고자 했다. 김만흠 국회입법조사처장의 사회로 김경환 서강대 경제학과 교수(前 국토교통부 제1차관)가 발제를 했으며, 장경석 국회입법조사처 입법조사관이 토론을 맡았다.
발제를 통해 김 교수는 “향후 부동산 정책에 대한 국민적 신뢰를 회복하기 위해서는 부동산 가격 안정도 중요하지만 전반적인 국민 주거수준의 향상과 주거복지를 강화하는 데 더욱 초점을 두어야 할 것”이라고 강조했다.
■ 발제 요지
부동산 정책은 수요와 공급에 대한 균형 있는 접근이 필요하다. 전국 주택보급률은 100%를 넘고 있지만, 주택수요가 많은 서울시의 주택보급률은 2015년 96.0%, 2017년 96.3%였고, 2018년에는 95.8%로 감소세를 보였다. 이는 서울의 인구는 줄고 있으나 가구 수는 1~2인 가구 중심으로 증가 지속하고 있는데 신규 공급이 이를 따라가지 못하기 때문이다. 또한 소득이 증가함에 따라 양질의 주택에 대한 수요가 늘고 있으나 소비자들이 원하는 입지와 유형의 주택이 부족한 상황이다.
시장상황은 이러한데, 현 정부는 상대적으로 부동산시장의 문제를 공급부족이 아닌 투기자들의 다주택 소유라고 진단하고 접근했다는 점에서 아쉬움이 있다. 3기 신도시, 도심 내 주택공급 확대를 제안한 것은 긍정적이지만 민간부문보다 공공주도로 재개발, 재건축을 추구하고 있어, 시장에서 원하는 주택이 공급될지에 대한 기대와 우려가 공존하고 있다.
또한 정부가 부동산 가격 안정화에 초점을 두면서 부동산 가격 변동성에 따라 정책을 자주 발표하게 되자, 정책에 대한 시장 참여자의 신뢰를 얻는 데 부족함이 있다.
향후 부동산 정책에 대한 국민적 신뢰를 회복하기 위해서는 부동산 가격 안정도 중요하지만 전반적인 국민 주거수준의 향상과 주거복지를 강화하는 데 더욱 초점을 두는 것이 필요하다. 즉, 부동산 시장 규제, 세제 및 금융정책을 재점검하여 주택시장을 통해 수요에 부응하는 공급과 거래가 이루어질 수 있도록 하면서 정부는 저소득층, 청년, 고령층 주거약자의 주거안정에 집중하는 것이 바람직하다.
■ 토론 쟁점
2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산 시장이 지속적으로 침체를 거치다가 2015년 이후 부동산 경기가 본격적으로 살아나고, 최근 주택 가격이 급등하는 현상이 발생했다. 현 정부는 출범 초기 부동산 가격이 상승하게 된 원인을 다주택자와 부동산 투기라고 보았다. 이에 다주택자에 대한 과세강화, 대출규제 등을 시행했다.
그런데 부동산 투기는 집값 상승의 원인이면서 결과이고, 일반적으로 투기가 가능하려면 부동산 가격상승에 대한 기대와 이를 실행할 수 있는 자금이 필수적이라고 할 수 있다. 따라서 최근 주택가격 상승국면이 온전히 다주택자의 투기로 인한 것이라고 말하기는 어렵다. 서울을 포함한 수도권 내에서는 재개발·재건축 외에는 주택공급이 어려운 게 현실이다. 특히 서울은 지난 5년 동안 신규건설보다는 재개발·재건축을 통한 아파트 공급이 전체의 70%가 넘어가고 있는데, 재개발·재건축에 대한 규제 강화 등으로 인해 서울의 집값 상승 기대가 커지고 있다. 특히 서울 강남 등 선호 지역의 집값이 크게 상승했다.
우리나라 부동산 정책은 정부의 개입 정도가 큰 편이라고 할 수 있다. 동시에 가계자산에서 부동산이 차지하는 비중이 크고 민생에 미치는 영향이 크며 국민의 관심도 높은 상황이다. 이러한 실정에서 부동산 시장에 대한 정부의 정책개입이 필요하긴 하지만, 기본적으로 정부는 촉진자 역할을 수행하는 게 바람직하다. 정부개입이 과도하면 경제주체의 의사결정과 상충하는 경우가 많이 발생하고, 이는 정부의 의도와는 반대되는 결과가 나타날 수 있다.
역대 보수정부나 진보정부나 부동산 가격 안정에 대해 많이 고민하고, 노력한 점은 공통적이나 우리나라의 정책개입은 집값 상승 억제에만 매몰하는 경향이 있는 것도 사실이다. 부동산 가격 변동을 중심으로 대응하는 것은 집값을 너무 올라도 떨어져도 곤란하다는 정부의 인식을 보여주는데, 문제는 그렇게 해서 국민의 주거수준이 개선되지 못할 수 있다.
■ 향후 과제
부동산 가격 상승은 수요·공급요인이 모두 작용한 결과이므로 부동산 정책도 수요와 공급에 대한 균형 있는 접근이 필요하다. 특히 조세·금융·주택공급 같은 부동산 정책은 국민생활에 미치는 영향이 크므로 부동산 정책이 시장에 미치는 영향을 점검하고 이를 정책에 다시 반영하는 환류(feedback)를 통해 정책의 부작용을 최소화하려는 정부의 노력이 필요하다. 현재와 같이 정부가 부동산 가격 안정화에 초점을 두면서 부동산 가격 변동성에 따라 정책을 자주 발표하게 되면 정책에 대한 시장 참여자의 신뢰를 얻기 어려울 수 있다.
향후 부동산 정책에 대한 국민적 신뢰를 회복하기 위해서는 부동산 가격 안정도 중요하지만 전반적인 국민 주거수준의 향상과 주거복지를 강화하는 데 더욱 초점을 두어야 할 것이다. 또한 현재와 같이 부동산 가격이 급등하여 자가 마련이 어려운 청년층 등 저자산 가구를 위해 부담가능한 주택(affordable housing)의 공급방안과 공공임대주택 확충뿐만 아니라 민간을 활용한 임대주책의 공급방안 등에 대해서도 지속적으로 검토할 필요가 있다.
